Del Procrear a las licitaciones de plazo fijo: por qué el anuncio de Caputo no repara lo que el Gobierno

El ministro de Economía, Luis Caputo, presentó un nuevo esquema para impulsar el crédito hipotecario: el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES licitará hasta $2 billones en plazos fijos a bancos. Estos fondos permitirán otorgar créditos a devolver entre 15 y 25 años, con tasas estimadas en UVA + 7,5%.

Según el propio Caputo, el programa alcanzaría a unas 18 mil familias y, en sus palabras, "hace a la justicia social". La cifra suena a gesto de época, pero conviene medirla contra lo que el mismo Gobierno desmanteló hace apenas un año y medio.

En noviembre de 2024, a través del Decreto N° 1018/2024 impulsado por Federico Sturzenegger, se dispuso la liquidación del Fondo Fiduciario Público Pro.Cre.Ar. El programa que desde 2012 financió construcción, refacción y compra de vivienda única familiar fue calificado oficialmente como "una pesada carga para las cuentas públicas".

Esa decisión fue parte de un desmantelamiento más amplio: primero se degradó el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat a Secretaría y luego se lo cerró por completo, junto con todos sus programas.

Los números no acompañan la narrativa oficial. Solo en su etapa final (Procrear II, relanzado en agosto de 2020), el programa otorgó 181.302 créditos entre 2020 y 2023: más de 65 mil para construcción y casi 116 mil para refacción. Sumado a la primera etapa, superó las 500 mil soluciones habitacionales.

Para dimensionar el impacto, el propio Banco Hipotecario había señalado en 2013 que un solo sorteo de Procrear multiplicaba por diez el total de préstamos hipotecarios originados por todo el sistema financiero privado en 2012.

El argumento fiscal para cerrarlo tampoco resiste del todo. En septiembre de 2023, el entonces secretario Luciano Scatolini explicó que el programa había saldado sus deudas con el FGS de ANSES y que más del 98% de los beneficiarios pagaba sus cuotas en tiempo y forma. Proyectaba volverse completamente autosustentable.

Lo que distinguía a Procrear era su esquema de actualización: las cuotas se ajustaban por el Coeficiente Casa Propia, atado a la evolución salarial, y no a la inflación ni al tipo de cambio. Esa diferencia resultó clave frente a la experiencia traumática de los créditos UVA durante el gobierno de Cambiemos.

El nuevo esquema vuelve a colocar al UVA en el centro. Miles de deudores de 2018-2019 vieron sus cuotas multiplicarse varias veces respecto de sus ingresos. Casos documentados muestran deudas que pasaron de $1,8 millones a más de $90 millones, y cuotas que en 2026 superaban en 40% el tope de la Ley de desindexación.

En los primeros siete meses de 2026 se otorgaron alrededor de 14 mil préstamos hipotecarios, un 45% menos que en el mismo período de 2025. El anuncio busca resolver el descalce de plazos que enfrentan los bancos, pero lo hace a través de licitaciones de plazos fijos del FGS que terminan beneficiando la intermediación privada.

En el esquema anterior, el Estado era acreedor directo: prestaba, cobraba cuotas y esas cuotas volvían al sistema previsional. Ahora el FGS coloca fondos en bancos que se quedan con el spread. No se trata solo de "usar la plata de los jubilados", sino de quién captura la mayor parte del beneficio.

Procrear no fue solo una línea de crédito. Incluía desarrollos urbanísticos completos, con infraestructura planificada, y líneas diferenciadas para lote propio, refacción y ampliación. Apuntaba a reducir el déficit habitacional de manera ordenada, densificar ciudades y sostener economías regionales.

El programa tenía capacidad, si se sostenía en el tiempo, de incidir sobre el mercado inmobiliario en su conjunto: ampliar la oferta accesible, moderar precios y aliviar la presión sobre los alquileres.

El esquema de Caputo no pretende ese rol ordenador. No hay una decisión sobre dónde y cómo crecer, qué franjas de ingresos priorizar más allá de quienes ya pueden calificar para un crédito bancario tradicional (se habla de ingresos promedio superiores a los 3 millones de pesos mensuales, una cifra que no condice con la retracción salarial actual).

La comparación no es entre "no hacer nada" y "hacer algo". Es entre un programa que generó más de 500 mil soluciones habitacionales, con actualización atada a salarios, morosidad marginal y deuda saldada, y un esquema que promete llegar a 18 mil familias a través de UVA, el mismo instrumento que ya generó una crisis de deudores en la Argentina reciente.

El Estado interviene en el mercado hipotecario: Caputo lo reconoce al recurrir al FGS. La discusión de fondo es bajo qué reglas: si con un esquema que demostró sustentabilidad y protección frente a la volatilidad, o con uno que traslada nuevamente el riesgo a las familias.